tại thời điểm này, nhu cầu sở hữu cho bản thân một bất động sản tăng cao. kiểm soát được nhu cầu của thị trường, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư tăng trưởng dự án bất động sản. Hôm nay reviewcanho.vn xin được sẻ chia một ít thông tin về dự án bất động sản là gì, quy trình tăng trưởng dự án bất động sản ra sao và ai là người có quyền tham gia.
Bạn đang xem bài viết: Dự án bất động sản là gì? Những điều phải biết trước khi tham gia
Table of Contents
Dự án bất động sản là gì?
Bất động sản đưa vào bán hàng là những loại nhà, công trình xây dựng luôn đi chung với đất và các kiểu đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (sau đây gọi chung là Luật kinh doanh bất động sản).
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền dùng đất, theo quy định của pháp luật.
Phân loại các dự án bất động sản
tùy thuộc theo hệ thống pháp luật cũng như các đặc trưng riêng biệt của mỗi đất nước các kiểu hình bất động sản sẽ có những cách phân chia khác nhau. Tại Việt Nam, các dự án bất động sản có thể phân thành ba loại chính như sau: bất động sản không đầu tư tạo ra, bất động sản có đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản không đầu tư tạo ra
Các dự án bất động sản thuộc loại này thường là đất nông nghiệp (để dưới dạng tư liệu sản xuất). các kiểu đất nông nghiệp cụ thể là đất rừng, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm và chưa sử dụng,…
Bất động sản đầu tư tạo ra
Các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng gồm có bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, các công trình thương mại, dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật), bất động sản gắn với trụ sở đơn vị,…
group bất động sản trên, quan trọng nhất là loại hình bất động sản nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trong cộng đồng người sử dụng địa ốc tại Việt Nam nói riêng và toàn cầu nói chung. Chúng sở hữu tính chất phức tạp và chịu liên quan từ nhiều yếu tố, cả khách quan lẫn chủ quan.
ngoài ra, các dự án bất động sản được đầu tư tạo ra thường có những tác động mạnh đến quá trình công nghiệp hoá, mới mẻ hoá quốc gia cũng giống như sự phát triển của các đô thị lâu bền.
Bất động sản đặc biệt
Loại hình bất động sản này bao gồm những công trình di tích lịch sử, bảo tồn quốc gia hay di sản văn hoá vật thể cũng như đình chùa, nghĩa trang, miếu thờ,… năng lực tham gia thị trường của các dự án bất động sản đáng chú ý thường rất thấp bởi cơ hội bán hàng sinh lời không cao.
Quy trình thực hiện dự án bất động sản
công thức chung để phát triển một dự án BĐS bao gồm 7 bước. Đây là những bước rất cần thiết, thời gian để thực hiện từ bước đầu đến bước cuối có khả năng kéo dài từ 5 – 10 năm tùy thuộc theo mỗi dự án.
Bước 1: chọn lựa đất ổn
Khu đất kinh doanh BĐS có hai kiểu: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác bán hàng khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. nhà đầu tư thường tính mua đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… Dựa trên sự ổn của khu đất.
Khu đất ổn là khu đất có vị trí kế hoạch có thể phát triển việc kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đấy và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được coi là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác bán hàng bởi chính quyền địa phương. bởi vậy, yêu cầu nhà đầu tư phải kiểm duyệt tính ổn của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ.
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
người đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm, tầm nhìn và thị trường để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường, đó là ra quyết định trong môi trường có rủi ro. nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng bán hàng. Nghiên cứu thị trường để dự đoán được triển vọng, dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ và kiểm định tính khả thi và định hướng phát triển của dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án dựa trên các tiêu chí: kiến trúc có phong cách đặc trưng, độc đáo, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp; chứng minh được hiệu quả đầu tư; đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng; đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Bước 5: phân tích tài chính
đo đạt tài chính nhằm nắm rõ ràng năng lực sinh lời của dự án, cụ thể: ước tính tất cả khoản chi dự án; dự kiến giải pháp cộng tác kinh doanh; uớc tính nguồn vốn vay; cài đặt mô hình đo đạt dựa trên những giả định căn bản về dự án; phân tích cho tất cả dòng đời của dự án gồm: chi phí đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, Các thông số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…; phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định hình thức huy động nguồn vốn cho dự án. Chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư và ký kết biên bản thỏa thuận cộng tác đầu tư với các nội dung: khoản chi, thời gian, nhân lực và cách thức tiến hành.
Bước 7: triển khai thực hiện dự án
nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện những hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt tay vào làm triển khai dự án, cụ thể: thiết kế chi tiết; đấu thầu và chọn thầu xây dựng; vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu; giải pháp tổ chức giám sát, quản lý.
Ai có thể tham gia vào dự án bất động sản?
Các đối tượng là chủ đầu tư và nhà phát triển dự án
Ngày trước, Chủ đầu tư với Nhà phát triển dự án thường là một, tuy nhiên thời gian gần đây có trend Chủ đầu tư và Nhà tăng trưởng dự án là 02 cơ quan riêng biệt.
nguyên nhân bởi những người chủ muốn biến các doanh nghiệp đứng nhiệm vụ Chủ đầu tư dự án thành các doanh nghiệp dự án, có nghĩa là mỗi công ty chỉ làm một Dự án mà thôi để tiện cho việc mua bán, sáp nhập, huy động vốn… Còn cơ quan có quyền chi phối Dự án chính là Nhà tăng trưởng dự án. Thường Nhà tăng trưởng dự án sẽ có cổ phần chi phối trong tổ chức Chủ đầu tư. Sự không giống nhau của Chủ đầu tư và đơn vị tăng trưởng dự án như sau:
- Chủ đầu tư: là đơn vị đứng tên trên các giấy tờ pháp lý của Dự án, cũng là đơn vị đứng ra ký kết các hợp đồng với các đơn vị khác.
- Nhà phát triển dự án: là đơn vị chịu trách nhiệm phát triển Dự án, là những cơ quan có nhãn hiệu, nổi tiếng mà con người hay quen gọi là “Chủ đầu tư”. ví dụ như Vin, Novaland, Capitaland, Phúc Khang, Nam Long, Hưng Thịnh, Đất Xanh…, những cơ quan này bản chất là Nhà phát triển dự án, còn Chủ đầu tư có thể là một cái tên lạ hoắc khác. bởi vậy cũng không được quá thắc mắc trong trường hợp Chủ đầu tư là một cái tên lạ hoắc đối với những cái tên nổi tiếng trên đây.
Nói thêm rằng Nhà tăng trưởng dự án là tổ chức quyết định ai làm thiết kế, ai tạo ra, ai quản lý…. Nói chốt lại Nhà phát triển dự án sẽ quyết định tất cả mọi thứ ảnh hưởng đến Dự án.
Các đối tượng là tổ chức thiết kế
là tổ chức thuộc nhóm tư vấn mà Nhà phát triển dự án thuê để thiết kế cho Dự án. Việc thiết kế một công trình Chung cư cao tầng có rất nhiều gói, nên một Dự án có khả năng có một hoặc nhiều cơ quan thiết kế. Ở đất nước ta, thật khó để nói cơ quan thiết kế nào nổi tiếng vì phần nhiều hàng hóa của các đơn vị thiết kế chịu sự chi phối của Nhà phát triển dự án. vì vậy cách điệu của Nhà tăng trưởng dự án sẽ quyết định sản phẩm nhiều hơn là đơn vị tham gia thiết kế.
Các chủ thể là tổng thầu (nhà thầu)
là tổ chức gánh chịu hậu quả thi công tòa nhà. Ở Sài Thành, nổi tiếng đặc biệt là Coteccons, rồi đến Hoà Bình, Thuận Việt, Cofico…, và có một số cơ quan nước ngoài khác. Tổng thầu là người sẽ ký tích hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư để nhận thầu. vì thế, sẽ có quyền quyết định các nhà thầu phụ theo từng gói thầu như cọc, bê tông, xi măng, M&E, nội thất…
Các đối tượng là giám sát
Theo quy định pháp lý, việc thi công công trường cần có 3 cơ quan giám sát gồm Giám sát của Chủ đầu tư, Giám sát của nhà thầu, và đơn vị Giám sát độc lập. trên thị trường hiện nay, cơ quan giám sát độc lập thường được nhắc đến chính là APAVE.
Các chủ thể là đơn vị quản lý (tư vấn quản lý)
trong lúc thiết kế, thường phải có một tổ chức quản lý tòa nhà có trải nghiệm tư vấn cho những hạng mục về tiện ích sau này. sau khi tạo ra xong thì có khả năng đơn vị đấy quản lý tòa nhà hoặc Chủ đầu tư (Nhà phát triển dự án) thuê một doanh nghiệp khác.
trong cộng đồng người sử dụng vào thời điểm hiện tại có các đơn vị quản lý tòa nhà nổi tiếng như Savills, The Ascott, JLL, CBRE. Thường các cơ quan quản lý nước ngoài sẽ quản lý các dự án hạng sang, còn các dự án trung bình và thấp thì Chủ đầu tư hay Nhà tăng trưởng dự án sẽ tự thành lập doanh nghiệp dịch vụ để quản lý.
Ngoài các chủ thể trên, còn có cá cơ quan khác như cơ quan Thẩm định giá, đơn vị bán hàng, các đơn vị phát triển về thương mại như BigC, Aeon, Vin, các chuỗi café, quán ăn, làm đẹp… là những cơ quan tham gia.
Tạm kết
Hy vọng thông qua bài viết trên của reviewcanho.vn, các bạn đã có thể hiểu đúng và hiểu rõ được dự án bất động sản là gì, từ đó có những phương án kinh doanh hợp lý cho mình. Tiếp tục theo dõi reviewcanho.vn để đọc những thông tin bổ ích khác nhé.
